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爆料!最近深圳多个公寓项目扎堆整售,市场又火了?

[2019-06-10 13:37:01] 来源: 编辑: 点击量:
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导读:   最近,深圳多个公寓项目推出整售,业内人士透露,仅他们最近正在接触的就有7、8例之多。  作为调控最严格的城市之一,投资客们在

   最近,深圳多个公寓项目推出整售,业内人士透露,仅他们最近正在接触的就有7、8例之多。

  作为调控最严格的城市之一,投资客们在深圳可以选择的产品非常有限,类住宅的公寓承接了外溢的需求,成为大家的心头好。

  而且,深圳公寓投资门槛偏低,个人投资客也能分一杯羹,已长期占据新房成交总量的三分之一。

  今年以来,深圳公寓市场热度明显增加,3月成交量暴涨,4月成交均价持续上升,限价豪宅和低总价小公寓持续火爆。

  目前来看,大量资金已经悄悄流入不限购不限贷的产品领域,公寓市场正迎来不错的季节。

  整售成风

  多方资金潜入深圳刷楼

  深圳这股整售风并不是最近才开始,但是今年尤其热闹。

  除了正在洽谈的多个整售项目尚未透露详情,不久前,深业集团某综合体项目公布了其大宗交易详情,总金额达到了51.8亿元。除了少量商铺,其他均为写字楼和公寓。

  

 

  (图源文杰淘楼)

  目前已知的买家主要为央企,称购入这些物业为自用。业内人士预测,应该会用来做总部。类似的案例不少,越来越多企业开始将总部迁移到深圳,或者买入大量物业做长线布局。

  

 

  (图源戴德梁行)

  除了写字楼,公寓市场近期动作也不小。多名中介也表示,带看明显增加,还要神秘买家扫楼,一次拿下两三层公寓。

  业内人士透露,近期仅他们正在接触的整售项目就有7、8起之多,这个数量在此前并不常见。

  

 

  (图源深圳中原研究中心)

  最新数据显示,4月全市商务公寓共成交1514套,环比下降5.02%;成交面积10.57万平,环比上升7.21%;成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。(3月成交暴涨,达到2月的2.8倍,4月有小幅回落,但仍然超过1500套。)

  而且,今年深圳买家的构成也在悄然变化。

  从近年来大宗交易的数据来看,相比北上广,外资在深圳的大宗交易的投资占比非常少。

  但是今年刚开年,深圳就出现了第一宗外资并购商业资产的案例,而且金额巨大。外界纷纷猜测,是不是风向变了?

  

 

  (图源戴德梁行)

  其实早在18年第四季度,就有多家研究报告显示,虽然成交尚未体现,但外地投资机构在深圳询盘量猛增,表现出对中国产业经济发展持看好的态度,保持着高涨的投资热情。

  业内预测,2019年下半年开始,类似的交易会越来越多。

  深圳虽然土地少,价格高,但是城市基本面好,经济环境优势大,2018年GDP总量还首次超过了香港。

  尤其是粤港澳大湾区各项规划逐渐清晰后,深圳的发展潜力更是得到了更多的认可。国际知名经济学家张五常甚至在公开论坛上,称深圳将成为这个地球的经济中心。

  

 

  (图源洪波大视野)

  作为我国经济制度分析的第一人,张老先生30年前预测上海将超过香港,如今又断言深圳今后将超过上海,8年内将超过美国硅谷。这针鸡血确实让人没办法不热血沸腾。

  短期变长线

  优质资产成争夺重点

  作为调控最严格的城市之一,深圳住宅市场对投资客的疯狂拒绝,不仅将资金导向了不限购、不限贷的公寓产品,也改变了以往楼市短线暴炒的投资思路,转向为稳健持续的长线投资。

  但值得注意的是,即使是进入存量时代的公寓,目前供应量还在持续增加,并未稀缺到“买就赚”的地步,只有少量优势突出的项目能得到被追捧的待遇。

  

 

  (图源深圳中原研究中心)

  当整个市场进入了平稳期,既需要长线投资,市场选择空间又相对充足,优质资产就成了各方投资客抢夺的重点。

  商务公寓主要考量的就是地段和产品,产业大区的优质项目是投资客关注的重点。近期的成交分析也印证了这一点。

  作为2018年全国工业百强区的冠军,龙岗区是典型的工业大区,也是商务公寓成交最多的区域。

  而产品上,目前最受市场欢迎、成交最多就是两种——千万豪宅和低总价小公寓。

  占据核心地段的千万豪宅固然优势明显,但门槛太高。所以,目前大部分投资客偏向的主要还是总价在300万以内、有地段和交通优势的小面积公寓。

  

 

  (45-90平面积段的公寓占据成交总量的半壁江山,也是目前最受喜爱的产品。图源深圳中原研究中心)

  依次筛选下来,既位于产业大区的潜力板块,又有地段、交通优势的小面积公寓产品并不多,如果再严苛一些,加上产业支撑的话,目前值得关注的就是龙岗大运的启迪协信科技园。

  说到龙岗,很多人第一反应就是大运片区,跟提到南山必然想到科技园一个道理。

  作为深圳市16个重点开发建设的区域之一,大运片区是唯一的以国际高端教育引领,产学研一体化的科技创新中心。片区内不仅有香港中文大学(深圳)、北理莫斯科大学等多所合作办学的国际名校,还有大运中心、深港国际中心等地标建筑。

  

 

  (图源咚咚找房)

  大运新城在龙岗已经是比较成熟的片区,区域内的配套非常丰富,拥有星河cocopark、大运中心体育馆、三城一馆(青少年宫、科技馆、公共艺术馆)、大运公园和龙岗中医院等。

  

 

  (图源新城市)

  

 

  (图源咚咚找房)

  不仅有规划配套优势,大运枢纽还是粤港澳大湾区东西城市群联系纽带上的重要节点,汇聚了3号线,在建14号线、16号线和规划33号机场快线。

  启迪协信科技园正是位于这样一个片区的核心板块,占地约19万平,总建面83万平,集研发中心、总部办公、产业孵化于一体,主要业态包括研发办公,商务公寓和商业。

  

 

  如果说交通便利是为了带来丰富的人流,那产业支撑就是从项目本身创造需求。而在大运交通枢纽的科技园,则同时享受两种利好。

  而且,作为科技园,启迪协信产品设计本身也自带优势。

  

 

  据了解,园区推行智能服务APP,线上就可以预定接驳巴士、智慧餐厅等服务,基本囊括了日常所需,也符合现代人的生活习惯。

  目前项目推售的是位于园区中央区域的二期公寓,主推41-70平的1-2房,大部分都可以通燃气、带阳台, 设计风格偏现代,是目前最受市场欢迎的产品类型。

  二期这批产品的备案均价3.79万/平,而与项目相邻、享受同等配套的深港国际中心,传闻公寓价格将超过5万/平,3字头的价格在片区还是有较明显的价格优势。

  

 

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  二期公寓位于园区中央区域,南面是大运山公园,北向为二期中央公园,双景观资源是这期产品比较有特色的优势,这在片区也比较难得。

  

 

  (样板间实拍图 )

  

 

  (园林实拍)

  而且,从公开资料来看,启迪协信科技园本身就能创造约4万的人流,但园区70%为产研用地,所有的公寓加起来也就2000多套,供需严重不足,预计未来可能将长期有比较旺盛的居住需求。

  目前一期办公产品已经交楼,签约企业陆续装修入驻,二期公寓也将在5月28日正式对外发售。随着园区的逐渐成熟,项目的种种优势也将慢慢体现。

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